Comprar una propiedad es un proceso de dos caras: la legal y la física. En OjoHogar, nos encargamos de que la cara física sea impecable a través de nuestras inspecciones, pero para que tu inversión sea un éxito total, debes asegurarte de que los papeles estén tan sanos como las tuberías.
Aquí tienes los 4 pasos obligatorios para verificar la legalidad de una vivienda en Colombia este 2026.
1. Certificado de Libertad y Tradición (CTL)
Es el documento más importante. En 2026, puedes obtenerlo digitalmente en el portal de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR).
- Anotaciones de alerta 🚩: Busca si existen embargos, hipotecas, afectaciones a vivienda familiar o patrimonios de familia. Si la última anotación no está a nombre del vendedor, ¡detente!
- Linderos: Verifica que el área privada y los linderos que dice el papel coincidan con lo que estás viendo físicamente.
2. Estudio de Títulos: Mirando 10 años atrás
Un abogado experto debe revisar la historia del inmueble durante la última década.
- ¿Por qué 10 años? Es el término legal para que prescriban la mayoría de las acciones judiciales que podrían quitarte la propiedad (como reclamos de herederos no incluidos).
- Ojo con las sucesiones: Si la casa viene de una herencia, asegúrate de que el proceso judicial o notarial terminó correctamente.
3. Paz y Salvos Obligatorios
Para que una notaría firme la escritura, el inmueble debe estar “limpio” de deudas con el Estado:
- Impuesto Predial: Paz y salvo del año 2026 y años anteriores.
- Valorización: Certificado de la entidad local (IDU en Bogotá, por ejemplo).
- Administración: Si es un conjunto cerrado, exige el certificado firmado por el administrador.
4. Uso de Suelo y Licencias
Si compras una casa con “ampliaciones” o un local comercial:
- SINUPOT o Curaduría: Verifica que las reformas tengan licencia. Una terraza “hecha por el dueño” sin permiso puede generarte multas o incluso órdenes de demolición.
- Uso permitido: Asegúrate de que en ese sector se pueda vivir o poner el negocio que planeas.
El consejo de OjoHogar: ¿Papeles sanos en casa enferma?
Puedes tener el estudio de títulos más perfecto del mundo, pero la ley no te devuelve el dinero si la casa tiene una falla estructural que no detectaste a tiempo.
En OjoHogar, complementamos tu seguridad legal con nuestra Inspección Técnica:
- Legal: Validas que el dueño sea quien dice ser.
- Técnica (OjoHogar): Validamos que la estructura, la electricidad y la plomería no sean una trampa financiera.
Regla de Oro: Nunca firmes una promesa de compraventa ni entregues “arras” (adelantos) sin haber hecho primero la inspección técnica. Es más fácil retractarse por un muro fisurado que demandar por un vicio oculto después de pagar.
| Documento Legal | Qué valida | Riesgo si no se revisa |
|---|---|---|
| Certificado de Libertad | Propiedad y Gravámenes | Perder la casa por deudas del dueño anterior. |
| Paz y Salvo Predial | Deudas de impuestos | Multas y bloqueos en la escritura. |
| Licencia de Construcción | Legalidad de la obra | Demoliciones u obras mal ejecutadas. |
| Informe OjoHogar | Estado físico real | Gastar millones en reparaciones ocultas. |
Conclusión
La legalidad te da la propiedad, pero la inspección de OjoHogar te da la tranquilidad. En 2026, el mercado inmobiliario es más digital y rápido, lo que exige que seas más cuidadoso con los detalles.
¿Ya revisaste el Certificado de Libertad? El siguiente paso es agendar tu inspección técnica para asegurarnos de que los ladrillos estén tan firmes como los papeles.
Preguntas frecuentes
Respuestas rápidas antes de agendar.
¿Qué es lo primero que debo pedir al vendedor?
El Certificado de Libertad y Tradición con una vigencia no mayor a 30 días. Es la hoja de vida del inmueble.
¿Si el banco hace el estudio de títulos, estoy 100% seguro?
El banco protege su dinero, pero no garantiza que la casa no tenga humedades o fallas estructurales. La revisión legal debe ir de la mano con la inspección técnica.
¿Cómo verifico si la construcción es legal?
Debes consultar la Licencia de Construcción en la Curaduría Urbana o a través de plataformas como SINUPOT en Bogotá.